西二环终于等来了它的“王炸”大牛证券。
5月19日，丰台区太平桥0001地块上演151轮土拍鏖战。该地块吸引了4家房企参与竞拍，最终保利发展以41.544亿元、15.4%溢价率强势夺地，楼面价达到6.67万元/平方米，创区域新高。这也是保利发展时隔一年重返北京土地市场。
151轮竞价，时隔一年保利发展再拿地
保利发展夺得的地块具体为北京市丰台区太平桥城中村改造项目A区FT00-0608-0001地块。其自亮相以来便受到市场关注，此次吸引了保利发展、招商蛇口、建发地产、厦门国贸共4家房企参与竞拍。
从线上四手报价转到现场竞价，共经过151轮举牌，该地块最终由保利发展收入囊中。值得关注的是，这也是保利发展时隔一年后重返北京土地市场。上一次保利发展在京落子还要追溯到2025年5月，当时获取的海淀半壁店地块，目前开发的案名为“保利熙瑞”项目。
这块地凭什么这么火？太平桥0001地块所在位置是其成为“王炸”地块的原因，其位于丰台区太平桥街道，地处西二环至西三环之间，邻近地铁9号线六里桥东站与7号线湾子站，交通便利。周边配套设施包括新年华购物中心、北京世纪坛医院、莲花池公园等。
在中指研究院土地市场研究负责人张凯看来，该地块的区位颇为特殊。虽然行政归属为丰台区，但实际位置更靠近丰台、西城、海淀三区交界处，尤其与西城联系紧密。这一特点赋予了其独特的属性，未来很可能吸引一批“学在海淀、西城，住在丰台”的购房群体，在满足子女教育需求的同时，也能实现居住品质的改善。地块还能承接丽泽商务区的改善型需求，有助于促进职住平衡。
太平桥0001地块用地规模约3.6万平方米，在挂牌前，容积率优化是其一大亮点。在最初供地计划中，太平桥0001地块容积率高达2.4-2.63，规划建筑面积约9.8万平方米；进入预申请阶段后，建筑面积调减至7.21万平方米，容积率降至2.0，降幅达24%。这一容积率低于周边所有在售新房项目，意味着项目可以规划为低密度改善社区。
地块配建限制较多，区域去化压力较大
尽管区位条件得天独厚，但太平桥0001地块也面临诸多现实约束。根据出让条件，竞得人需在地块内建设地上建筑规模约9000平方米的养老设施一处，以及约800平方米的社区管理设施一处，建成后须无偿移交相关部门。如此算来，该地块地上配建非住宅建筑面积接近10000平方米。
张凯表示，该地块周边城市界面较为老旧，被大量老旧公房和回迁房包围，且短期无拆迁更新计划，项目很难“独善其身”。此外，北京西站商务带在高峰时段的人流、车流及噪声拥堵问题，可能对项目后期定位形成困扰。
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此外，“地块形状相对不规整，东南和西南两侧均有突出部分，这要求开发商在有限且不规则的空间内完成精巧的产品设计。”张凯认为，参考丽泽板块在售项目中海丽金府、中海丽泽叁號院项目的去化率，以及刚入市的万泉寺0007地块，按现在的流速，丰台中高端改善盘的去化周期超过3年，去库存仍是区域内市场的主要挑战。
至此大牛证券，2026年北京已成交14宗宅地，太平桥0001地块以15.4%的溢价率暂居年度榜首。从亦庄瀛海1401-1地块49轮竞价成交到怀柔新城6001地块低溢价成交，再到此次西二环地块的151轮鏖战，北京土拍市场冷热分化明显，核心地段仍受追捧。
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